Immobilier
Immobilier complexe
VEFA, copropriété, SCI, démembrement, baux longue durée : nous structurons et sécurisons les opérations immobilières les plus exigeantes.
Au-delà de la transaction classique, certaines opérations immobilières requièrent une ingénierie juridique pointue : achat en VEFA, montage en SCI, démembrement de propriété, modification de copropriété, division foncière ou baux longue durée. Notre étude conjugue droit immobilier, droit des sociétés et fiscalité pour structurer chaque opération dans votre intérêt.
Maître Coralie Pundener et Maître Nicolas Breitel mettent leur expertise transversale à votre service pour anticiper les contraintes, optimiser les montages et sécuriser juridiquement vos projets immobiliers les plus complexes.
Six domaines clés pour structurer et sécuriser vos opérations immobilières les plus complexes.
VEFA & vente sur plan
Acquisition d'un logement neuf, contrat de réservation, garantie financière d'achèvement, levée des conditions et signature de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement.
Copropriété & règlements
Rédaction et modification du règlement de copropriété, état descriptif de division, scission, mise en conformité avec les évolutions législatives récentes.
SCI & sociétés civiles
Constitution, gestion et transmission de SCI familiales ou patrimoniales, rédaction des statuts, pactes d'associés et stratégie de détention immobilière.
Démembrement de propriété
Usufruit, nue-propriété, quasi-usufruit : nous concevons et formalisons les démembrements pour optimiser transmission, fiscalité et protection du conjoint.
Division & restructuration
Division parcellaire, lotissement, scission de copropriété, création de servitudes : nous coordonnons les démarches d'urbanisme et la rédaction des actes.
Baux complexes
Bail emphytéotique, bail à construction, bail commercial structurant : nous rédigeons les conventions de longue durée qui sécurisent vos opérations patrimoniales.
Une méthodologie éprouvée pour mener à bien vos opérations immobilières complexes.
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Auditer l'opération
Diagnostic juridique, urbanistique et fiscal du projet, identification des contraintes et des leviers d'optimisation pour votre montage. -
Structurer le montage
Choix du véhicule juridique adapté (SCI, démembrement, indivision organisée), optimisation fiscale et patrimoniale au regard de vos objectifs. -
Rédiger les actes
Rédaction sur-mesure des statuts, règlements de copropriété, baux longue durée, conventions de démembrement et actes de division. -
Coordonner les intervenants
Pilotage des relations avec architectes, banques, géomètres, administrations et autres intervenants pour mener votre opération à son terme.
Structurez votre opération immobilière en toute sécurité.
Échangeons sur votre projet immobilier complexe lors d'un premier rendez-vous, en cabinet, par téléphone ou en visio.
Les réponses aux interrogations les plus courantes en immobilier complexe.
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) porte sur un bien à construire ou en cours de construction, tandis que la vente classique concerne un bien existant. La VEFA implique un échelonnement du paiement selon l'avancement des travaux, des garanties spécifiques (garantie financière d'achèvement, garantie de parfait achèvement, biennale, décennale) et un transfert progressif de la propriété. Le notaire vérifie le permis de construire, les garanties bancaires et la conformité du contrat aux dispositions du Code de la construction.
L'acquéreur en VEFA bénéficie de plusieurs garanties : la garantie financière d'achèvement (GFA) qui assure la livraison du bien même en cas de défaillance du promoteur, la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale sur les équipements (2 ans) et la garantie décennale sur les éléments de gros œuvre (10 ans). Notre étude vérifie l'existence et la qualité de ces garanties avant la signature du contrat de réservation.
La modification d'un règlement de copropriété nécessite un vote en assemblée générale à une majorité variable selon la nature du changement : majorité simple, absolue, double ou unanimité. Une fois votée, la modification doit être constatée par acte notarié et publiée au service de publicité foncière pour être opposable. Notre étude rédige l'acte modificatif, sécurise la procédure et accomplit les formalités de publicité.
La SCI familiale offre plusieurs avantages : faciliter la transmission progressive du patrimoine immobilier par donation de parts (avec abattements renouvelables), éviter l'indivision et ses blocages, organiser la gouvernance entre associés, et optimiser la fiscalité selon le régime choisi (IR ou IS). Notre étude évalue l'opportunité d'une SCI au regard de votre situation patrimoniale, familiale et fiscale, et rédige des statuts adaptés à vos objectifs.
Le démembrement consiste à séparer la propriété en deux droits : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni fiscalité. C'est un outil puissant de transmission anticipée et d'optimisation fiscale, qui mérite un montage rigoureux pour produire pleinement ses effets.
Le bail emphytéotique est un bail de longue durée (18 à 99 ans) qui confère au preneur un droit réel sur le bien : il peut construire, hypothéquer son droit, le céder ou le donner en garantie. Le bailleur conserve la propriété du sol et récupère, en fin de bail, les constructions édifiées sans indemnité (sauf clause contraire). Très utilisé pour les opérations d'aménagement de longue durée, ce bail nécessite une rédaction minutieuse pour sécuriser les intérêts des deux parties.
Plus l'opération est complexe, plus le notaire doit intervenir tôt : avant tout engagement, il analyse la faisabilité juridique, urbanistique et fiscale, propose le montage adapté et anticipe les difficultés. Pour une SCI, un démembrement, une division parcellaire ou une opération de promotion, un audit préalable évite des erreurs irréversibles. Notre étude propose un rendez-vous d'analyse stratégique avant tout engagement, pour sécuriser l'ensemble du projet.
Une question, un projet ?
Notre étude vous accompagne avec écoute et rigueur, à Marseille et partout en France.